Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя?
При перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации.

Всем нам знакомы случаи, когда ты планируешь покупать квартиру, находишь идеальный вариант - и кухня там больше, и лоджия совмещена с комнатой, и куча всяких разных изменений сделана. Планировка - идеальная .... квартира больше метров на пять, кажется, стала .... вот только всё несогласовано. И купить её не получится.
Поговорим о том, что можно делать в квартире, а что - нельзя

Как известно, перепланировки бывают безопасные, а бывают такие, которые могут привести к разрушению жилого дома. При этом даже вполне безобидные изменения внутри квартиры в ряде случаев согласовать не получится.

Порядок проведения и согласования перепланировки жилого помещения установлен статьями 25–29 Жилищного кодекса РФ. В них описываются все нюансы перепланировок и переоборудования квартир. Ну а ответственность за самовольную перепланировку определена в статье 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Перепланировка в рамках дозволенного

Для начала оговоримся, что перепланировкой не является косметический ремонт. Можете смело переклеивать обои и менять окна и двери без согласования с кем-либо. Но вот более масштабные переделки придется согласовать в администрации района, в котором находится ваш дом.

Давайте посмотрим, что можно менять в жилых помещениях.

В законном порядке согласовывают:

- устройство дополнительных стен и перегородок, если они толще 100 мм (гипсокартонные конструкции согласовывать не нужно), утолщение полов;
- снос ненесущих стен, соединение комнат или двух квартир в одну;
- изменение формы окон, дверных проемов или их перенос;
- соединение лоджии с комнатой;
- устройство окон и дверных проемов в несущих стенах, если вы их должным образом укрепите;
- перенос санузла (только в том случае, если он не будет находиться над жилыми помещениями этажа, расположенного ниже);
- присоединение кладовых к жилой площади или, наоборот, выделение подсобных помещений;
- замену газовой плиты на электрическую и наоборот;
- перенос коммуникаций.
Список неполный, но именно эти перепланировки наиболее часто встречаются в многоквартирных домах.

Теперь о том, что делать категорически запрещено:

- нарушать прочность и разрушать несущие конструкции здания;
- устраивать «мокрые зоны» (санузел и кухню) над жилыми помещениями, так как это ухудшает качество жизни соседей снизу;
- объединять санузел с жилой комнатой;
- соединять квартиры, расположенные на разных этажах, демонтируя межэтажное перекрытие (без специального его укрепления);
- соединять балкон с комнатой;
- выносить на балкон радиаторы;
- устраивать в квартире водяные теплые полы, подключаемые к системе общего отопления;
- перекрывать вентиляционные каналы и пожарные лестницы;
- демонтировать перегородку между кухней с газовой плитой и комнатой;
- вносить изменения, которые ухудшают внешний вид жилого дома.

Какова последовательность действий?

Ну, мы же сейчас хотим, как правильно, да? Поэтому пойдем верной дорогой, товарищи.

Первое, что нужно будет сделать до начала строительных работ, – заказать в районном ПИБе технический паспорт на квартиру.

После этого, оценив масштаб будущих изменений, сделать эскиз (можно самостоятельно по плану ПИБ) или проект перепланировки (его заказывают в специализированной организации).
Эскиз делается в случае незначительных изменений – переноса ненесущих стен, объединения ванной комнаты и туалета и т.д.
При любых более сложных коррективах понадобится проект, согласованный во всех необходимых инстанциях: ТСЖ или УК, пожарном надзоре, Водоканале, СЭС, КГИОП и других службах по необходимости.

Вместе с техпаспортом и с проектом перепланировки или эскизом нужно обратиться в районную межведомственную комиссию по месту нахождения дома или в ближайший МФЦ. Пакет документов также включает в себя правоустанавливающие документы на квартиру, их копии и заявление на перепланировку от собственника. Если жилье находится в социальном найме, то необходимо письменное согласие всех зарегистрированных в квартире на перепланировку.
По завершении ремонтных работ нужно пройти согласовательную процедуру еще раз, чтобы зафиксировать и оформить выполненные изменения.

Для этого нужно:
  • подписать у строителей акт о завершении работ;
  • получить с ним в ПИБ новый технический паспорт на квартиру;
  • подать заявление в Росреестр (через МФЦ) на внесение изменений в кадастровый паспорт квартиры.
Пройти все эти этапы можно самостоятельно, а можно воспользоваться услугами специалистов. Согласованиями занимаются как в подведомственной государственной организации (ГУП «ГУИОН»), так и в частных компаниях.
В среднем, если вы прибегаете к услугам посредников, согласование самопроизвольной перепланировки на территории Петербурга обходится в 70-80 тыс. руб.

А если делать по-русски?

Конечно, далеко не все и не всегда делают, как положено. Достаточно часто планировки забывают узаконить (еще бы, тут сначала проект, а вдруг еще не одобрят, и вообще, "давай сразу сделаем, а потом уже уговорим там?").

Чем это грозит?
Самое плохое для всех: незаконная перепланировка может привести к обрушению части жилого дома и гибели людей. За последние десять лет в России было пять подобных происшествий. Инциденты произошли в Выборге, Астрахани, Ярославле, Перми и Междуреченске (Кемеровская область). В общей сложности погибло 16 человек, 24 получили ранения и травмы. Около 70 квартир оказались разрушены.

Если не говорить о таких крайносятх - задумайтесь о том, что будет, ежели вы решите продать или (всякое бывает) заложить квартиру.
Самое простое - банки не одобрят ипотеку вашим покупателям, а квартира с неузаконенной перепланировкой не подойдет для залога.

Дальше. Если перепланировка незначительная, можно уговорить ( в России же живем, да?) её принять. После оплаты штрафа официального - добавить неофициальный штраф сотруднику. Но если вам повезет попасться на хорошего сотрудника - еще можно за попытку дачи взятки должностону лицу ... но понятно всё.

А вообще, согласно КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку в многоквартирных домах составляет 2,0-2,5 тыс. руб. Ну и да. Нарушения придется устранить. За свой счет, разумеется.
Если владелец квартиры не заплатил штраф и/или не устранил нарушения, сумма может быть увеличена до трех раз – заплатить придется уже 5,0-7,5 тыс. руб.
В крайнем случае квартира будет продана с торгов. Ага, прекрасный результат увеличение площади на пару метров - остаться вообще без жилья.
Хотя .... во-первых, от первого визита Жилищной инспекции до выведения квартиры на торги проходят обычно годы, а во-вторых, в случае, если до торгов все-таки дойдет, собственник квартиры получит все вырученные за нее средства, за вычетом издержек, а обязательства по устранению незаконной перепланировки перейдут уже к новому владельцу квартиры.
Так что да, можно поразвлекаться лет десять по судам но это, конечно, вам решать...

#центрвторичногожилья #m_union #продажа #покупка #питер #риэлторы #недвижимостьспб #перепланировки