Процедура продажи квартиры при наличии детей-собственников
Реализация сделок по отчуждению недвижимости зависит от множества факторов, которые способны в значительной степени повлиять на процедуру их оформления. Одной из часто встречающихся и наиболее рискованных ситуаций, требующих особого подхода, является продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками. Особенности сделки будут зависеть от прав ребенка на имущество.

Ребенок может:

1) владеть собственностью;

2) быть прописанным в квартире, но без имущественных прав;

3) являться наследником.

Каждый из этих случаев частный и процесс отчуждения в них одинаков. Влияние на сроки осуществления сделки и порядок проведения операции оказывают: вид основания на приобретение недвижимости (покупка, дарение, мена и т.д.);наличная или безналичная продажа; есть ли обременения на объекте недвижимости; возраст ребенка. Из всего списка особое внимание следует уделить возрасту несовершеннолетнего собственника.

По законодательству детская дееспособность может быть:

1) полной – после 18 лет

2) ограниченной - с 14 до 18 лет,

3) частичной – 6-14 лет, либо

4) отсутствовать (до 6 лет).

Во всех случая, кроме первого, для продажи недвижимости необходимо будет получать разрешение от органов опеки.

Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:

  1. паспорта родителей;
  2. паспорт/свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
  3. документы на покупку жилья, устанавливающие что ребёнок получит в распоряжение другую площадь;
  4. заявление;
  5. свидетельство о браке либо расторжении брака;
  6. документы на продаваемое жильё;
  7. свидетельство о праве собственности на квартиру;
  8. нотариальная лицензия на продажу;
  9. нотариальное разрешение на продажу законным представителям детей;
  10. выписки с лицевого счёта обеих квартир;
  11. выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
  12. квитанция об оплате государственной пошлины;
  13. договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.
Попечительский совет оценивает условия проживания ребёнка, дабы выдать разрешение на новое равноценное жильё. Чиновники муниципалитета должны быть уверенными, что права и интересы ребёнка не пострадают от заключения сделки, что это не приведёт к уменьшению его имущества.

Органы опеки имеют право не дать разрешение

· Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;

· Если сделка является продажей и дарением одновременно;

· Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);

· Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;

· Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;

· Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Порядок действий при получении разрешения:

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу. Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме: · 1.Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости; ·

2.Регистрируются права собственности на всех участников сделки; ·

3.Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади; ·

4.После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу. ·

5.В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.